2021年6月，C-REITs时代正式开启，从最初的9只，到如今的24只，REITs市场在这一年半的时间内完成了太多事情。

从制度规则的完善到资产类型的扩展，C-REITs市场在摸索中不断前进，实现了快速发展。

(资料图片)

更具体的说，在2022年期间，扩募的监管要求被规范了，REITs扩募迈出了历史性的一步；REITs上市审核的要求更加细化了，资产的质量更有保证；REITs 收益分配的要求也进一步规范了，保护投资者权益…

此外，REITs的项目类型也进一步扩展到了保障性租赁住房和能源领域。

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2022 年期间，市场新发公募REITs 13只，涉及交通基础设施 4 只、园区基础设施 4 只、保障性租赁住房 4 只、能源基础设施 1 只。

从项目募集规模来看，收费公路REITs算得上是募集规模最大的公募REITs类别，去年新募集规模超280亿。其中，中金安徽交控REIT是迄今为止发行规模最大的公募REITs项目，发行规模达108.80亿元。

作为打新界的“新宠”，REITs上市的平均溢价达到了17%，尤其是保障房和产业园，多只基金上市首日触到了30%的最大涨跌幅，板块平均溢价也超过了25%。

不过，天上还是不会掉馅饼的朋友，据统计REITs的平均中签率不到2%，想要分这一杯羹还是要有一定的资金实力和运气的。

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再来看一下2022年REITs在二级市场的收益表现。

情况还是比较直观的，产权类表现好于收益权类，新基金收益要高于老基金，打新收益起到了一定的助力。

其中，能源、保障房板块表现最好，产业园、仓储物流次之。

能源板块，鹏华深圳能源REIT三季报报告盈利表现良好，因此获得了较大的涨幅。保障房板块，受疫情影响较小，出租率整体较高，板块表现稳中向前。不过，相对于其他产权类REITs，保障房的租金要低于同地段市场化租金，租金弹性相对较弱，因此板块的成长性比较弱。

产业园和仓储物流板块，虽然2022年受疫情影响出租率和租金整体均下降，但2023年随着企业盈利复苏，预计出租率修复和租金修复有望实现两步走，板块表现值得期待。

相较之下，高速公路和生态环保板块的表现就比较差。

高速公路板块主要受去年疫情影响，通行费收入减少。不过当前已经呈现出修复态势，但需要关注的是，2023年是否会有进一步的通行费减免等政策，可能会对估值有所影响。此外，生态环保板块的表现与2021年涨幅较大有关，本身的行业弹性相对较弱，2022年估值有所回调。

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2022年12月15日，中证REITs（收盘）指数正式发布，为投资者们提供了更直观的观测REITs市场的指标。

从REITs指数走势来看，REITs表现相对独立于股债，2022年跑赢沪深300指数但略逊于中证全债指数。

虽然过去一年REITs指数收跌5%，但还是可以从指数波动情况下感受到，REITs在成长性上强于债券，在稳定性上要强于股票，兼具债性和股性，具备较高的资产配置价值。

不过，二级市场表现只是一方面，对于公募REIT来说，投资价值长期来看还是以获取项目稳定现金流为主。虽然项目经营情况不太可能持续显著地增长，但由于分红机制的设立，公募REITs可以帮助投资者获取长期稳健的现金流回报。

当前已上市的公募REITs中已有12只进行了分红，累计分红总额近25亿元其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等2只产品上市以来已分红3次。其中，平安广州广河REIT分红给总额超7亿元，收益性不容小觑。

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目前市场上已经有5只基金顺利申报等待发行，值得注意的是，有两只为新能源项目-中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT，这也是首批申报的新能源REITs项目。

其余在申报路上的项目也已超过了10只，项目类型也扩展到了水利、旅游等板块。

我想，在政策更趋完善、监管鼓励公募REITs扩容的大背景下，2023年预计是公募REITs发行大年。

在其他公募基金发行一片萧条的环境下，REITs正在迈着轻快的步伐，突出重围，大放异彩。

新的一年，许下心愿，希望可以在REITs打新中，小中一签。